全球房地产基金 与多头共舞

　　延续2014年近16%涨幅的多头气势，今年来富时已开发不动产指数续扬5%(迄1/30)， 主要受惠于欧洲央行扩大印钞，以及瑞士、印度等央行相继降息的资金行情。展望未来，我们对于全球房地产市场展望相当乐观，由于全球经济维持温和成长步调，多数区域的不动产景气循环仍处上升阶段，加上主要国家央行延续低利宽鬆，美国最大公共煺休基金加州公务员煺休基金(CalPERS)及日本煺休基金近年都有调高不动产投资信託(REITs)等另类投资配置的动作，营造全球不动产市场多头向上的投资环境。

 

　　首先，随着美欧日利率降至歷史低档，具有稳定收益型概念的REITs成为今年投资亮点之一。目前全球REITs股利率约4.9%，法国或新加坡等国家REITs股利率甚至高达5%以上，高于MSCI世界指数股利率2.5%及美银美林七大工业国公债殖利率不到1%水準，极具吸引力。。此外，REITs去年获利表现亮眼，目前股利发放率仅有76%、仍低于长期平均的81%，未来REITs股利率有调升空间，目前相当看好美国的商办、酒店、工业、零售及医疗保健REITs，可受惠消费动能回升与高龄化趋势。

 

　　此外，许多投资人担心联準会升息对房地产市场的影响? 根据我们的观察，市场供需是影响不动产产业的关键因素，总经环境(如经济成长率、失业率)影响居次。由于升息代表央行对景气的肯定，只要未来利率呈现缓步上升格局，房地产市场多头行情反而可以走得更加长远。

 

　　回顾2004年~2006年美国前波升息循环，标普/凯斯席勒20大城市房价指数上涨25%，全球房地产指数涨幅高达66%，优于史坦普500指数上涨15%的表现。着眼美国商用不动产新增供给位处多年来低位，且需求随景气转佳而回升，预料供给低于需求情况将促使空置率下滑，不动产租金可望保持向上趋势，美国房地产多头通常可维持7~10年，中长期投资前景乐观。

 

　　除了REITs之外，我们也看好不动产股票的投资机会，目前投资比重约叁比一。日本不动产基本面展现全面復甦迹象，改善步调缓慢，但已有明显变化。而且未来几年新完工建案保持温和成长的态势，将为东京商办復甦带来进一步支撑，未来房价将是驱动日本不动产开发商股价表现的主要动力。至于香港及新加坡部分，由于官方打房政策影响房市销售，预期商办及店面租金将持平或小幅上涨。

 

　　此外，随着中国房市与经济成长趋缓，预期二、叁线城市房价仍有修正空间，但一线城市因库存压力较低，可望有较佳的表现。

 

　　富兰克林坦伯顿不动产投资团队经验丰富，在全球不动产市场深耕逾30年，由于房地产投资跟当地景气与政策方向息息相关，必须透过在地研究分析个别公司和市场，才能精準掌握产业趋势。

 

　　富兰克林坦伯顿全球房地产基金目前佈局以美国为核心、投资比重约五成，并看好欧亚政策宽鬆趋势，精选英国、日本及新加坡商办，法国零售及香港购物中心，投资比重介于15~20%左右，多元分享房地产景气回升行情。